城市更新，重新出发。
近段时间，城市更新一直都是备受市场关注的话题。
大家关心的问题，无非就是两个：一个是项目什么时候能重启，另一个则是还有改造的机会吗？
这关系到许多人对于未来的想象和期待，甚至包括命运。甚至还有人开玩笑说，女朋友都要等没了。
|来源：网友评论
其实，对于经历住建部“63号文“防止大拆大建，包括古树、文保核查之后，广州城市更新理念和政策，一直都是很务实。
坚持发展与保护并重。
这一点，在近期的政策中，得到了贯彻。
比如，广州住建局发布城市更新工作的指导意见，核心就是科学推进，分类实施。目的就是城市的高质量发展，而旧改更新就是发展的重要抓手。
|来源：广州住建局
这关系到，城市公共配套、产业的创新与升级。从这一点出发，就能理解广州旧改的政策内涵与走向。
从另一个角度看，无疑给正在持续推进中的项目一剂强心剂，一个稳定的预期。
|珠江新城（细鹏摄）
过度房地产化的城市更新，肯定不行了。而新型城镇化，高质量发展的前提，最重要的无疑是民生逻辑。
往大了说，城市既要改善城市形象，保留城市记忆，更要导入产业资产，也要促进周边区域发展。
往小了说，城市更新核心是关注人的需求，尤其是公共配套的需求，包括就业、学位、医疗等配套。
所以，很多旧改项目在招商的时候，都在强调产业，学校和医疗资源的引进。旧改更新，就是城市功能和利益的再造与分配。
与此同时，根据开年后广州城市更新工作相关会议定调，2022年各区旧改项目将按稳妥推进、继续前期研究等5个类别实施，会上还有可推进的项目名单，其中已批复的项目为58个，可继续推进项目为23个。
在可继续推进的项目名单中，番禺沙溪村旧改无疑是备受市场关注的项目。
一方面，在2022年广州市重点项目中，投资总额最大的，还是中轴线南延段——398亿的番禺沙溪旧改。
这个数额，比海珠康乐、鹭江旧改的347亿还要多，堪称广州“最贵旧改”。
另一方面，番禺发展和改革局发布《关于印发2022年番禺区重点建设项目计划的通知》中，明确提及沙溪旧改项目。
沙溪旧改在相关文件中也被归类为方案已获批，属于可继续推进项目。
不过，这又面临一个关键问题。
自2020年沙溪旧改实施方案批复，至今将近已两年时间。而按照广州城市更新政策规定，实施方案批复后，三年内经过大部分村民表决后才能生效。
沙溪已经紧紧抓住了旧改的政策机遇，在原有政策下最大化获得了审批量。
如果实施方案不能生效，不排除沙溪旧改会重走流程，而按照目前的政策环境，一旦发回重审，将面临着更为严峻的挑战。
一是随着相关调控加码，政府对方案的审批更加谨慎，到时又将是一个漫长的周期，又有多少人能等得起？
二是住建部“63号文”、树木保护等政策的多重约束下，一旦发回重走流程，可能会严格执行新的政策，将会严重影响复建量的核定。
三是不确定性因素太多也导致了旧改的难度较大。在年度计划的管理更为规范的情况下，若发回重审，是否需要重新走纳入年度改造计划流程，暂未知晓。机遇一旦错过，将难再现。
｜图源：视觉中国
事实上，在官方定调之后，沙溪旧改已经有新动作。
根据多方了解，沙溪旧改已进入实施方案批后表决阶段，表决通过后，实施方案将正式生效。
随着批后表决的推进，安置房户型、交付标准意见征询工作也已经开始。在这一阶段，旧改合作企业会收集村民意见，形成安置房设计方案，然后再由村民进行表决。
目前，合作企业已经设计了16个户型，并于今年启动村民的意见征询工作。其户型包括50㎡、80㎡、130㎡、160㎡等多个面积段，无论是自住还是放租，都能满足。
沙溪首期安置房用地约5万㎡，预计可建设2200多套，总计约28万㎡安置房。
如果沙溪实施方案、安置房设计方案表决通过后，相关复建工作也会早日启动，村民早日回迁。
根据目前市场价格，距离18号线沙溪地铁站1.2公里的珠江花园，一套两房都可租4500元/月。
而沙溪就在沙溪站旁，前往珠江新城冼村不过三个站，也就是10分钟的路程。
参考珠江新城10分钟生活圈，金融城龙蟠花园是6800-8300元/月；林和单间是6000元/月起步。
｜沙溪区位图
众所周知，城市更新是硬骨头，周期长，各方利益纠葛和碰撞。
但自从2018年沙溪旧改纳入广州市城市更新年度计划（第一批）以来，仅用两年的时间，就实现了实施方案的批复。是广州旧改实行“1+1+N”政策之后，相关审批程序跑在最前面的项目之一。
其实，在法治环境、契约精神良好的广州，旧改之所以能落地，从本质上来说，其推动力还是在于居民和市场的内在需求，核心就是对于未来的美好期待。
｜沙溪旧改效果图
说回来，沙溪旧改之所以备受关注，最核心还是区位。
很多人都知道，广州沿着珠江而生。珠江之于广州，正如黄浦江之于上海，塞纳河之于巴黎，泰晤士河之于伦敦，多瑙河之于维也纳，哈德逊河之于纽约...
如今，随着珠江前航道开发殆尽，可建设用地不多，城市发展的主战场早已从珠江前航道转移到了后航道。
对此，广州“十四五规划”早已给出答案，要全力推进珠江沿岸高质量发展，打造完整准确全面贯彻新发展理念的世界一流滨水活力区。
为什么是珠江后航道？来看看这张图，一目了然：
无论是广州城市中轴线的南延，还是珠江后航道的拉伸城市骨架，沙溪旧改就是重中之重。
从位置上看，沙溪位于洛浦街洛溪岛东部，东临华南快速，南靠沙溪大道，西接新光快线及地铁三号线厦滘站，北倚珠江后航道。
整个项目改造面积196.98公顷，比传统的富人区二沙岛（126公顷）还要大。
在政府规划里，洛溪岛定位为广州创新、文化、生态、活力之岛，功能以科技创新、创意家居、岭南文化为特质的生态休闲商业区。
｜来源：广州自然资源和规划局
产业方面，规划以文化创意为主导产业，同时发展生态休闲、创业孵化、创意家居和电子商务等。
作为新城市中轴线的南延，洛溪岛的景观将融入城市中轴线，通过打造环岛100米景观绿带、新增四处过江通道、四条轨道交通，以及公建配套等完善全岛功能。
未来，这里规划常住15.5万人口。
｜沙溪旧改效果图
和产业一同升级的，是内通外联的交通路网。
整个洛溪岛将形成14个主要出岛通道，构建“水上、水面、水下一体”的道路及水上交通网络，强化与海珠、天河、南浦岛、大学城、广州南站等区域的交通衔接。
当中，湾区超级地铁18号线已经开通，两站到琶洲、三站到珠江新城，串联琶洲、珠江新城两大CBD。
｜沙溪旧改区位
在此意义上，改造后的沙溪，既能享受原生态的岛屿生活 ，也能快速融入繁华的城市中心。
不过，目前沙溪低端的产业业态、混乱的村容村貌、落后的配套设施限制了集体经济的升级和更高水平发展，亟需疏解与改善。
唯有顺应时代的发展，才能抓住历史的机遇。
