现在这个时间窗口谈楼市的发展空间，有一种无力感。
但还是要谈，如果它根本没有专家所说的很大的发展空间，那么，我们现在所做的很多事，可能从根本上就是错的。
比如，我们还在不遗余力地坚持一年三轮土拍，更令人不解的是，房地产已经衰退到了一个充满了风险的境地，房价也在悄然地下跌，土拍价格却在涨，而且政策还放开了土地价格的上限，这又是什么逻辑？
难道中国的房地产，真的还有很大的发展空间吗？
用任泽平的话来说，将来又会一个黄金赛道，他大约认为成就了一个恒大还不够刺激。更令人不安的，是主流媒体也认为中国房地产还有巨大的发展空间，而且有数据的支持。
这正是问题的焦点：孤立的数据是通病，我们太习惯于设定立场后，有选择性地使用数据支持。从而误导了大众，也蒙蔽了自己。
首先是城镇化率的比较
城镇化率的比较并不科学，因为各国的情况太不一样了。
举办世界杯的卡塔尔城镇化率达到了１００％，它根本没有农民，我们有近六亿农民，这又怎么比城镇化率？
美国城镇化率高达８３％，中国是６２％。从数据上看，的确有距离。但是，我们是地道的农业人口大国，美利坚只有２４２万，先全面实现农业机械化再谈城镇化率，也许更有意义。
否则，在精耕细作的碎片田园上，是否有城镇化的内在需求？
其次是人均住房面积
美国的人均住房面积是６５平方米，中国是３２．９１平方米。
这样一比的确又差了一大截，但是，黄奇帆的数据却差异非常大，按黄先生的数据，世界发达国家的平均水平也就是５０平方米，中国已经非常接近。比如德国是４６平方米，英国３７．６平方米，韩国３２．８平方米；而中国已经达到了４６平方米，黄的数据大约是把未能售出的面积也摊入了，而这是对的。
现实中，销售面积一直在滑坡，人均住房面积并不是继续扩张供应端的理由，因为你根本卖不出去，市场没有这么大的有效需求，空间是一个动态的变数。老人在离世，出生率在降低，综合数据不支持人均住房面积还有很大的空间。
２０２１年全国房子销售面积为１８亿平方米，２０２３年滑到了１１亿多，这是市场意义上的空间。
没有去比较收入
我们什么都敢比，从而唱响了中国经济的光明论。
但是，最不适合比收入，新加坡的人均ＧＤＰ是我们的六倍，人均住房面积也只有３２平方米。
如果说，中国的房地产还有很大的发展空间，那决定需求的最大要素是收入，现在，高房价与低收入构成了中国房地产本质上的困境，这才是房地产问题的关键所在；土地财政的收租经济，吸虹了老百姓７０％的流动性，彻底破坏了房地产行业的生态平衡，而实际上，即便像深圳这样的一线城市，也有７０％的常住打工户口没房。
马光远有一点说的对，中国二十年以上的房子占了三分之二，在十年左右，都有改善的需求，房地产不仅仅是有发展空间，而且，高品质的商品房也一样有巨大的发展空间，决定发展空间的不是城镇化率，不是人均住房面积，是收入与房价比。
如果中国的居民，真像张维为说的：太富有了。
那么，中国的房地产一定会有很大的发展空间，不用去和美国做比较。
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